房贷“换锚”后,利率咋算?月供到底能不能减少?

时间:2020-08-25 13:45:56 来源:未知 作者:yll

  房贷定价的“锚”过去一直是基准利率,会根据基准利率浮动,2019年新发放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率(LPR)定价后,央行2019年12月28日公告明确,2020年3月1日至8月31日,将推进存量房贷定价基准转换,客户可与金融机构协商决定是“换锚”为LPR还是固定利率。

  中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确,8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按相关规则统一调整为LPR定价方式。交行称,于8月21日对批量转换范围内的个人住房贷款调整为LPR定价方式。

  张女士2012年贷款97万在北京买了套房,她对中新经纬客户端表示,自己现在剩余贷款不多,所以比较愿意尝试浮动利率,如果是刚刚贷的款,恐怕也要好好纠结一番。但她也提出疑问,固定利率和浮动利率究竟有何区别?

  最大的不同还是反映到了还款金额上,顾名思义,固定利率下的房贷利率会维持当前利率水平不变,还款总额及月供基本固定,不会受外界因素影响发生较大变化。不过若整体利率环境下跌,固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为LPR后,房贷利率会随着LPR变动而变,LPR下行,还款金额降低;LPR上行,还款金额也随之增加。

  需要注意的是,如果是银行代为批量转换的客户,可以要求按自己的意愿做一次调整。但只要是自己作出了选择,无论是选择LPR定价方式还是固定利率,都只有一次选择机会,不能再更改。

  “换锚”后利率咋计算?

  房贷“换锚”后,利率咋算?月供到底能不能减少?

  根据央行此前公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值(可为负值)。

  中新经纬客户端算了笔账:以商业性个人住房贷款的转换为例,如借款人小王,买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限是30年。

  若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR,以5年期贷款基准利率是4.9%计算,转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,小王这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%,即减39个基点,今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止,这个加减点数都保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR变动。

  转换时,本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种,一种是每年1月1日,另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进举例,若某位购房者今年8月份转为LPR计算贷款,且后续每一年重新计算月供额,2020年8至12月其月供额和今年前7月一样。2021年,若5年期以上LPR上升5个基点,那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下,月供将增加约31元。反之,若5年期以上LPR下降5个基点,月供将减少31元。

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